Τεχνική παρακολούθηση ξενοδοχείων και ακινήτων
Συστηματική τεχνική παρακολούθηση ξενοδοχείων και σημαντικών ακινήτων, ώστε ιδιοκτήτες και διαχειριστές να ξέρουν τι είναι κρίσιμο, τι πρέπει να προγραμματιστεί και ποιες αποφάσεις προηγούνται.
Ένα ξενοδοχείο ή ένα επαγγελματικό ακίνητο συσσωρεύει τεχνικές ανάγκες που διεκδικούν χρόνο και κεφάλαια. Η υπηρεσία δημιουργεί μια σταθερή βάση αναφοράς: καταγράφει την κατάσταση, ιεραρχεί κινδύνους και παρεμβάσεις και βοηθά τη διοίκηση να οργανώσει τις επόμενες τεχνικές αποφάσεις.
Η συνεργασία μπορεί να ξεκινήσει με έναν αυτοτελή αρχικό έλεγχο ή να οργανωθεί ως ετήσιο πρόγραμμα, ανάλογα με το ακίνητο και τη λειτουργία του.
Αντικείμενο
Ενδεικτικό εύρος
- Αρχική αυτοψία και φωτογραφική τεκμηρίωση της υφιστάμενης κατάστασης
- Επισκόπηση σχεδίων, τεχνικών φακέλων, προηγούμενων εκθέσεων και ιστορικού σημαντικών εργασιών
- Καταγραφή εμφανών θεμάτων στον φέροντα οργανισμό, το κέλυφος, τους κοινόχρηστους χώρους και τα λοιπά στοιχεία του συμφωνημένου εύρους
- Αξιολόγηση κτιριακών συστημάτων με τις απαιτούμενες ειδικότητες, όπου συμφωνηθεί
- Μητρώο τεχνικών κινδύνων και αναγκών, κατά σοβαρότητα, αμεσότητα και επίδραση στη λειτουργία
- Πρόγραμμα συντήρησης, επισκευών και αναβαθμίσεων κατά προτεραιότητα
- Ενδεικτικός πολυετής προγραμματισμός επενδύσεων (CapEx), με σαφείς παραδοχές και ακρίβεια ανάλογη των διαθέσιμων στοιχείων
- Τεχνική γνώμη σε προτεινόμενες εργασίες, προσφορές και κρίσιμες αποφάσεις
Τρόποι συνεργασίας
Από έναν αρχικό έλεγχο έως ετήσιο πρόγραμμα.
Αρχικός έλεγχος (baseline)
Αποτύπωση κατάστασης, μητρώο κινδύνων και πλάνο ενεργειών κατά προτεραιότητα. Μπορεί να ανατεθεί αυτοτελώς.
Ετήσια τεχνική παρακολούθηση
Προγραμματισμένες επισκέψεις, επικαιροποίηση κινδύνων και πλάνου, και τεχνική συμβουλευτική στο συμφωνημένο εύρος.
Πριν από τη σεζόν
Στοχευμένος έλεγχος πριν από την έναρξη λειτουργίας ή μετά από μακρά παύση.
Μετά από συμβάν
Αυτοψία μετά από σεισμό, έντονο καιρικό φαινόμενο ή άλλη μεταβολή που χρειάζεται τεχνική αξιολόγηση.
Πώς δουλεύουμε
Αρχική εικόνα
Το ακίνητο, τα διαθέσιμα στοιχεία, οι τεχνικοί κίνδυνοι και οι εκκρεμότητες.
Προτεραιότητες
Συμφωνία για άμεσες, βραχυπρόθεσμες και πολυετείς ενέργειες.
Παρακολούθηση
Προγραμματισμένες επισκέψεις και τεχνική υποστήριξη στο συμφωνημένο εύρος.
Επικαιροποίηση
Αναθεώρηση του μητρώου κινδύνων, των προτεραιοτήτων και του προγραμματισμού CapEx.
Παραδοτέα
Τι παραλαμβάνετε
- Σύνοψη τεχνικής κατάστασης με τα σημαντικότερα ευρήματα και τους περιορισμούς της αξιολόγησης
- Μητρώο κινδύνων και αναγκών με προτεραιότητα, χρονικό ορίζοντα και επόμενη ενέργεια
- Οργανωμένη φωτογραφική τεκμηρίωση των αυτοψιών
- Ετήσιο πλάνο εργασιών και τεχνικών αποφάσεων για τον επόμενο κύκλο λειτουργίας
- Πολυετής προγραμματισμός CapEx με καταγεγραμμένες παραδοχές
- Σύντομες ενημερώσεις προς τη διοίκηση μετά από επισκέψεις ή σημαντικές μεταβολές
Όρια
Τι δεν περιλαμβάνεται
Η υπηρεσία είναι ανεξάρτητη τεχνική συμβουλευτική και παρακολούθηση. Δεν αντικαθιστά την καθημερινή διαχείριση εγκαταστάσεων (facility management), τη λειτουργία και συντήρηση του εξοπλισμού, τον ανάδοχο εργασιών ή τις υποχρεωτικές επιθεωρήσεις από τις αρμόδιες αρχές.
Το ακριβές εύρος, η συχνότητα των επισκέψεων, οι ειδικότητες που συμμετέχουν και το επίπεδο της εκτίμησης CapEx ορίζονται στην προσφορά.
Ερωτήσεις
Συχνές ερωτήσεις
Σε τι διαφέρει από το facility management;
Η τεχνική παρακολούθηση δίνει ανεξάρτητη εικόνα της κατάστασης, ιεράρχηση κινδύνων και υποστήριξη στις τεχνικές αποφάσεις. Δεν αντικαθιστά την καθημερινή λειτουργία, τη συντήρηση ή τη διαχείριση εγκαταστάσεων του ξενοδοχείου.
Μπορούμε να ξεκινήσουμε με έναν μόνο αρχικό έλεγχο;
Ναι. Ο αρχικός έλεγχος μπορεί να είναι αυτοτελής και, αν σας εξυπηρετεί, να γίνει αργότερα η βάση για ετήσια συνεργασία.
Ποια στοιχεία χρειάζονται στην αρχή;
Βασικά στοιχεία του ακινήτου, η χρήση και η περίοδος λειτουργίας του, τα διαθέσιμα σχέδια και τεχνικοί φάκελοι, το ιστορικό σημαντικών εργασιών και τα θέματα που απασχολούν σήμερα τη διοίκηση.
Μπορεί να γίνει έλεγχος πριν από τη σεζόν ή μετά από ένα συμβάν;
Ναι. Μπορεί να συμφωνηθεί στοχευμένη αυτοψία πριν από την έναρξη λειτουργίας ή μετά από σεισμό, έντονο καιρικό φαινόμενο, μακρά παύση λειτουργίας ή άλλη μεταβολή που χρειάζεται τεχνική αξιολόγηση.
Οι πέντε άξονες
- 01Στατική επάρκεια, ανασχεδιασμός και επισκευή υφιστάμενων κτιρίωνΑποτίμηση κατά ΚΑΝ.ΕΠΕ., προσθήκες ορόφων, αλλαγές χρήσης, επισκευές βλαβών και ενισχύσεις. Η απόφαση στηρίζεται σε αυτοψία, μετρήσεις και τεκμηριωμένο προσομοίωμα.
- 02Τεχνικός έλεγχος ακινήτων (DDR) και σχεδιασμός επένδυσηςΓια αγοραστές, επενδυτές και πελάτες του εξωτερικού: νομιμότητα, κατάσταση, κόστος αποκατάστασης και τι πραγματικά επιτρέπεται να γίνει στο ακίνητο, πριν δεσμευτούν κεφάλαια.
- 03Αρχιτεκτονική μελέτη και παραγωγή αρχιτεκτονικού έργουΑπό την ιδέα και το πρόγραμμα μέχρι την άδεια και την κατασκευή: κατοικίες, τουριστικά καταλύματα και ανακαινίσεις, σχεδιασμένα μαζί με τη στατική και την οικονομία του έργου.
- 04Αποτυπώσεις μεγάλων ακινήτων και εκτάσεων με drone και LiDARΑεροφωτογραμμετρία, φορητό LiDAR (SLAM) και RTK για οικόπεδα, αγροτεμάχια, ξενοδοχειακά συγκροτήματα και κτίρια. Ταχύτερη και πληρέστερη συλλογή γεωμετρικών δεδομένων, με ορθοφωτοχάρτες, νέφη σημείων και σχέδια σε ΕΓΣΑ87.
- 05Οικοδομησιμότητα, πολεοδομικό καθεστώς και σύνθεση φακέλωνΤι επιτρέπεται να χτιστεί και με ποιους όρους: αρτιότητα, όροι δόμησης, σχέδια πόλεως και πράξεις εφαρμογής, δασικά, αρχαιολογικά, αιγιαλός. Και ο πλήρης φάκελος για ΥΔΟΜ και λοιπές υπηρεσίες.